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“沙龙会”正荣地产看似辉煌的背后隐忧难解 薄利多销风险越来越高

本文摘要:热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 仿真交易 客户端 出品|每日财报 作者|何洛 6月份,正荣地产宣告发售2亿美元2023年届满的优先票据,年息8.3%。与今年房企海外发售美元债6%的平均值成本比起,8.3%的年息在行业中归属于高位。而今年以来,正荣地产已多次高息发债。 财报表明,截至2019年末,正荣地产负债总额为1381.6亿元,较2018年末1169.2亿元减少18.17%。

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热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 仿真交易 客户端   出品|每日财报  作者|何洛  6月份,正荣地产宣告发售2亿美元2023年届满的优先票据,年息8.3%。与今年房企海外发售美元债6%的平均值成本比起,8.3%的年息在行业中归属于高位。而今年以来,正荣地产已多次高息发债。

  财报表明,截至2019年末,正荣地产负债总额为1381.6亿元,较2018年末1169.2亿元减少18.17%。其中,流动负债964.46亿元,占到负债总额的比例为69.8%,大约为营收规模的三倍。  《每日财报》统计资料到,正荣地产的发家必不可少三大因素:一是大哥欧宗金的资金反对;二是勇于分担逆势拿地的风险;三是高杠杆、较低权益比较慢前进。

  2019年上半年,正荣地产和融信中国的总资产分别超过1552.73亿元、2009.81亿元,资产负债率分别为81.29%、80.21%。早在正荣地产跟上全国化突飞猛进的2014年,公司资产负债率超过96.16%,清净负债率多达1700%,当年的借贷成本曾高达12.5%。

  如果将正荣地产研发项目的较低权益比情况考虑到在内的话,正荣地产当前的杠杆率更高。克而瑞数据表明,公司近几年的销售额权益比例由2017年的82%上升至今年50%左右。被迫说道,较低权益比的合作开发模式是正荣地产较慢突破千亿门槛的关键策略。

  多年来,房地产行业都在一路飞驰,跑马圈地,除了部分龙头外,多数地产公司都在经营着无差异的业务,品牌力、房子、利润率、周转率都差不多,甚至是最后的盈利能力也是相似的。但是,闭着眼睛就能赚钱的日子也许早已一去不复返了。

  毛利率较低 盈利能力面对考验  2019年,正荣地产构建毛利65.98亿元,同比增加7.9%,毛利率为20%,同比上升2.8个百分点。公告称之为,主要是由于2019年平均售价较低的建筑面积占到总交付给建筑面积的比例减少所致。  CFO陈伟健说明称之为,因为去年公司买了一些杨家的存货,这部分存货的融资成本较高,且受到禁售政策的影响。

考虑到成本问题,这部分如果不卖出去,整体成本不会更加低。  今年1至4月,正荣地产总计构建销售额为283.95亿元,同比上年352.7亿元上升19.5%;销售面积为185.98万 平方米及平均值售价大约为每平方米15300元。

  对于正荣地产来说,今年上半年的销售增长速度急遽上升至0.81%,这还是权益比持续上升至50%左右情况下的销售业绩。销售增长速度的回升早已给公司的管理层响起了警钟,再加仍然以来较低的利润率水平,毛利率长年在20%翻身,净利润率仅有8%左右,如若公司被迫降价促销或者因供不应求而产生大量费用等,正荣地产的盈利能力或将面对考验。

  另外,土储也将面对压力,截至2018年末公司总土地储备的平均值楼面价格为4216元/平方米,正荣在长三角、海西等各个区域的销售均价与楼面价之比皆有3倍左右的空间,但利润率水平却显著偏高,可见,公司在项目施工管理以及公司内部管理效率方面皆有较小的提高空间。  值得注意的是,在2018年正荣追加土地储备的平均值楼面价格为4829元/平方米,而2019年内已追加土地储备平均值楼面价格为8592元/平方米,大幅度下降的土地成本将对正荣偏高的利润率更进一步构成供给端的压力。  经营压力大 高管频密辞职  高管在各房企之间流动本是常事,但今年正荣地产高管的大面积辞职引发市场多方注目。

  正荣集团董事局主席欧宗荣作为甩手掌柜,正荣地产的一应事务皆交由职业经理人、正荣地产董事长黄仙枝专责,而整个正荣的管理层则构成了以黄仙枝派的“1+1+3+2+5”的格局。即1名董事长,一名行政总裁,还包括3名副总裁、2名联席秘书、5名助理总裁。  原本正荣地产由黄仙枝、林朝阳、王本龙构成的核心管理层,随着林朝阳和王本龙的先后辞职,如今只只剩黄仙枝。

值得注意的是,王本龙2014年加盟正荣地产,2018年才转入高层,而王本龙的行政总裁职位代行黄仙枝担任。不仅是总裁,此前正荣地产的两位副总裁刘翔和肖春和先后辞职,刘翔转而加盟祥生地产,而肖春和下落仍未确定。  据理解,还包括正荣资本总经理江晨、正荣地产人力资源副总裁袁变革、正荣法务审核负责人杨震麟、正荣设计管理中心总经理陈伟、正荣产业财务总监郑琳琳、正荣地产财务总监及联席公司秘书谈铭乘积高管也在今年自由选择离开了正荣。  “薄利多销”风险更加低  多年来,在地产行业,在融资圈内,房企的销售规模或许沦为了一个标尺,规模越大,往往代表着实力就越强劲,其中的债务能力、品牌力、产品力以及主体信用也能更加被接纳,从而提高房企在拿地、融资及销售等方面的竞争力。

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  而正荣地产就是凭借着高杠杆、较低权益比的方式较慢突击,以踏入千亿门槛,但是由于公司在管理、运营、综合竞争力等方面的能力仍尚待提高,使得正荣地产仍然在以一种高风险的模式经营着“薄利多销”的做生意。  值得注意的是,自从沦为了上市公司之后,面对着市值管理的压力,这种模式或许很难停下,杠杆率较低了,但权益比也较低了,留下管理层的压力更加大,再加当前的市场环境或许要挪用这种“薄利多销”模式中的最后一点利润,留下正荣地产的腾挪空间更加小。

  唯有“降本增效”,才能提高公司的盈利,并提高公司的现金流和融资能力。公司或可考虑到利用当前土储成本仍远比低的优势,减少各项费用率,更进一步提高毛利率、清净利率,提升内部运营效率,减缓存货周转率较慢肝脏。  此前,正荣明确提出了“新的三年战略”——将2019-2021年原作为“高质量发展期”,计划在这三年内,在企业规模持续稳步增长的同时,寻求高质量发展,提高债务结构,造就营收及盈利水平持续提高。

  如今,离这一战略的已完成只剩一年半的时间,高质量发展的目标能否构建,《每日财报》将持续注目。正当理由声明:自媒体综合获取的内容皆源于自媒体,版权归原作者所有,刊登请求联系原作者并获得许可。


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