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沙龙会:8成收入靠母公司 小型物管企业佳源服务港股IPO有戏吗

本文摘要:来源:投资时报 尽管佳源服务营业收入快速增长更为稳定,但其80%主营业务收益要靠母公司资源。此外,该公司还不存在毛利率高于同行、业务区域集中于童年低的情况 《投资时报》研究员 吕贡 也许没有人能想起,一个曾在皮革行业摸爬滚打多年的资深人士,最后转型转入物管领域,并花费500万元就将一家物业管理公司收益囊中。 如今,这家取名为佳源服务有限公司有限公司(下称佳源服务)物管公司早已打开上市之路。 车站在它背后的,就是上市房企佳源国际控股有限公司(下称佳源国际)及其掌舵人沈天晴。

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来源:投资时报  尽管佳源服务营业收入快速增长更为稳定,但其80%主营业务收益要靠母公司资源。此外,该公司还不存在毛利率高于同行、业务区域集中于童年低的情况  《投资时报》研究员 吕贡  也许没有人能想起,一个曾在皮革行业摸爬滚打多年的资深人士,最后转型转入物管领域,并花费500万元就将一家物业管理公司收益囊中。  如今,这家取名为佳源服务有限公司有限公司(下称佳源服务)物管公司早已打开上市之路。

车站在它背后的,就是上市房企佳源国际控股有限公司(下称佳源国际)及其掌舵人沈天晴。  为了强化运营能力、构建较慢发展,此次上市,佳源服务计划将筹措资金投向并购有快速增长潜力的物业公司、非常丰富公司服务产品、智能化运营及内部管理系统三个项目,并存留一部分资金用作补足运营资金。  《投资时报》研究员查询该公司招股书注意到,2017年―2019年(下称报告期),佳源服务营业收入快速增长更为稳定,但其80%主营业务收益要靠母公司资源。除此之外,该公司还不存在毛利率高于同行、业务区域集中于童年低的情况。

  母公司股价曾遭遇下跌  佳源服务是一家向客户获取全面人组服务的物业管理公司,还包括物业管理服务(洗手、安保、园艺景观及修理确保)、非业主电子货币服务(销售管理服务、前期规划及设计咨询服务、交付给前检查服务、停车场协销及协租服务等)、以及社区电子货币服务(家居服务、公共区域电子货币服务、停车场协租服务、向业主销售杂货)。  据招股书数据透露,报告期内,佳源服务营业收入大幅递减且增长速度较慢,分别为2.10亿元、3.31亿元和4.55亿元,2018年及2019年较上一年增幅分别为57.89%和37.32%。

同期,其净利润也在大幅快速增长,分别为0.18亿元、0.35亿元和0.50亿元,填充年增长率高达65.4%。  但《投资时报》研究员注意到,佳源服务有超强80%的收益皆来自其主营业务物业管理服务,而其绝大部分物业管理服务合约皆与佳源地产品牌研发的物业有关。

报告期内,来自该佳源国际的收益分别大约占到公司物业管理服务总收入的96.30%、90.80%和74.40%。可见,佳源服务的业绩快速增长完全全部倚赖母公司佳源国际研发的物业。  有一点注目的是,长年“器官移植”旗下物业公司的佳源国际2019年1月18日股价曾遭遇下跌,公司市值一度冷却近300亿元。

当时,市场回应的推断为佳源国际债务债权人,公司资金现金流也不存在一定问题,并爆出“佳源国际有3.5亿美元债券当日届满”的言论。不过,也有人猜测这是场有密谋的蓄意做空。

但不管是何原因,佳源国际的确损失惨重。  佳源服务2017年―2019年按业务区分收益明细  数据来源:公司招股书  超强九成业务集中于长三角  除了倚赖母公司,佳源服务营收还不存在区域产于失衡、过分集中于在长三角的情况。  佳源服务总部坐落于浙江嘉兴,业务植根于于长江三角洲地区。

报告期内,佳源服务在长江三角洲地区覆盖面积的供物业管理业务面积占到总业务面积比例分别高达92.1%、92.6%和84.3%,收益占到比堪称皆超强90%,分别为95.6%、93.3%和94.0%。  虽然,佳源服务已首度利用其在长三角地区的顺利,实行全国扩展战略并顺利进占国内其他地区,截至2019年12月31日,佳源服务的合约总建筑面积大约为0.39亿平方米,已覆盖面积中国38个城市和14个省份,共计141个在管项目,但其仍有84.3%的在管总建筑面积集中于在长三角地区。

  佳源服务2017年―2019年按地理区域区分物业管理服务总收入明细  数据来源:公司招股书  毛利率高于同行  稳定增长的营业收入背后是佳源服务倚赖母公司以及地域产于过分集中于的情况。而在某种程度大幅递减的毛利率背后,则背后着月均收费严重不足行业百强的三分之二,并导致其毛利率高于同行的问题。  据招股书信息由此可知,报告期内,佳源服务毛利率呈圆形稳定递减态势,分别为21.8%、23.8%和23.9%。

  然而,《投资时报》研究员查询资料找到,2019年24家物业管理上市公司的毛利率均值高达佳源服务毛利率近2个百分点,为25.78%。行业龙头碧桂园服务(6098.HK)、雅生活服务(3319.HK)毛利率堪称高达31.6%和36.7%。这或意味著佳源服务的毛利率在同业中并不具备较小优势。

  同时,报告期内,佳源服务平均值物业管理费分别为每月每平方米1.05元、1.21元和1.32元。虽然收费在大幅快速增长,但2019年,物业服务百强企业每月每平方米平均值物业管理费约为3.9元,其中,办公楼、商业物业及医院的单位收费堪称最低6元―7元,公众、学校及产业园物业为3元―4元,住宅物业虽略高于,但每月每平米也有2.1元。  此外,业绩快速增长的佳源服务还经常出现金融资产减值、所管理部分物业产生损失等现象。

报告期内,其金融资产分别减值亏损0.06亿元、0.08亿元和0.05亿元。  回应,佳源服务方面得出的说明是,主要与公司物业管理服务的第三方贸易应收款项减值打算变动有关,即“在日常业务过程中,必须对与贸易有关的应收款项及其他应收款项的潜在坏账,展开亏损拨备。”  不过有业内人士所持有所不同观点,其指出佳源服务这部分亏损拨备,或与公司近几年较慢扩展、频密并购有关。


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